Agriseco Research nhận định mức định giá hiện tại chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi định giá đang tương đối hấp dẫn như: KBC, LHG, SZC, IDC, BCM.
Cập nhật tình hình ngành Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN), báo cáo mới được công bố của Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho biết, diện tích đất KCN đi vào hoạt động gia tăng liên tục trong giai đoạn 2010-2020 với tốc độ tăng trung bình 11%/năm. Tính đến 31/5/2021, cả nước có 286 KCN đang hoạt động với tổng diện tích là 57,3 nghìn ha.
Mức tăng số KCN và diện tích đất trong nửa đầu năm 2021 so với cùng kỳ nước nước lần lượt đạt 17% và 23%. Theo UNIDO – Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hiệp Quốc, Việt Nam ở vị thế dẫn đầu trong khu vực Đông Nam Á về tổng số khu công nghiệp đang hoạt động với số lượng chiếm 1/3.
Nhìn về phía cầu, Agriseco Research đánh giá dòng vốn FDI đã thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN khi đây là lực lượng khách thuê chính và Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút vốn FDI toàn cầu mặc dù đang chững lại do ảnh hưởng bởi COVID-19. Trong đó, nhu cầu về sản xuất công nghiệp và năng lượng điện gia tăng khi đây là 2 lĩnh vực thu hút FDI cao nhất các năm gần đây tỷ trọng 54% và 32% tổng dòng vốn, kéo theo đó là nhu cầu thuê các KCN phục vụ cho sản xuất.
Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại khu vực trung tâm như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội đã đạt khoảng 90% (theo CBRE), do đó nguồn cầu đã dịch chuyển về các vùng ven trung tâm có quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công. Một số tỉnh ven trung tâm có tỷ lệ lấp đầy khá cao như Bắc Ninh (85%), Hải Phòng (62%), Long An (86%).
Bên cạnh đó, giá thuê đất trung bình nửa đầu năm 2021 tại các tỉnh thành đều tăng với mức độ tăng tại khu vực Phía Nam cao hơn phía Bắc nhờ việc thu hút vốn đầu tư FDI và có nhiều dự án giải ngân vốn đầu tư công.
Cơ hội và rủi ro cho ngành Bất động sản Khu Công nghiệp
Đánh giá về triển vọng ngành BĐS KCN trong thời gian tới Agriseco Research chỉ ra hàng loạt cơ hội sẽ kích thích lĩnh vực này tăng trưởng mạnh. Đầu tiên là kỳ vọng về dòng vốn FDI sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong trung và dài hạn khi Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về vị trí bờ biển dài, thuận lợi giao thương với thế giới, chi phí nhân công, giá thuê đất thấp hơn so với các quốc gia cùng khu vực, các chính sách ưu đãi thuế với các doanh nghiệp FDI, môi trường chính trị ổn định.
Song song với đó, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung được xem là cú hích quan trọng khiến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh các hiệp định thương mại tự do quan trọng được ký kết như FTAs, EVFTA, CPTPP hay mới đây nhất là việc hợp tác giữa Mỹ và Việt Nam sau chuyến thăm của Phó Tổng thống Mỹ.
Không thể bỏ qua “đầu kéo” đầu tư công khi Chính phủ đang có các động thái để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, tập trung nguồn lực cho các dự án quốc gia trọng điểm như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành. Nhờ đó, Agriseco cho rằng BĐS KCN sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn.
Theo quy hoạch phát triển đất giai đoạn 2021 – 2030, diện tích đất KCN đến năm 2030 sẽ tăng lên 115 nghìn ha so với năm 2020 với 558 KCN, trong đó ưu tiên mở rộng các KCN đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60%. Nhờ vậy, nguồn cung KCN được dự báo tiếp tục tăng trong dài hạn tại các vùng ven trung tâm như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An.
Mặt khác, Agriseco Research cũng chỉ ra một số rủi ro cho ngành trong ngắn hạn chính là yếu tố dòng vốn FDI đang chững lại trong 8 tháng đầu 2021 do ảnh hưởng của COVID-19, bên cạnh đó là khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics và thiếu điện vận hành.
Tiêu chí nào để lựa chọn cổ phiếu tiềm năng?
Khuyến nghị về các cổ phiếu BĐS KCN tiềm năng, Agriseco Research cho rằng mức định giá các doanh nghiệp hiện đang cao, P/B và P/E lần lượt ở mức 2,7 lần và 23,3 lần, tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020.
Tuy nhiên, với mức giá thuê tăng 5-7%/năm và nhu cầu lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, Agriseco Research nhận định mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi định giá đang tương đối hấp dẫn như: KBC, LHG, SZC, IDC, BCM.
Ngoài ra, kết quả kinh doanh nhóm BĐS KCN khả quan trong nửa đầu năm 2021 khi tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận lần lượt đạt 115% và 190% so với cùng kỳ năm trước, điều này sẽ có thể được tác động tích cực lên giá cổ phiếu. Các đại diện nổi bật có thể kể tới với tình hình tốt như KBC, SZC, VGC, LHG.
Do đó, các cổ phiếu được Agriseco khuyến nghị tiềm năng gồm KBC, VGC và SZC. Tiêu chí lựa chọn gồm (1) doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng; (2) chỉ số P/B, P/E thấp hơn so với trung bình ngành; (3) tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tăng và không âm qua các năm và (4) doanh thu chưa thực hiện cao.
